Tips:幽默而很冷酷的真相
不賺的項(xiàng)目或賺效率低于平均水平的項(xiàng)目,在維持持續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及為租戶提供高效向上的營(yíng)商平臺(tái)方面多半會(huì)力不從心,租戶的生意大概率會(huì)變壞,租戶的投姿風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大;
不賺的項(xiàng)目,在維系對(duì)消費(fèi)者高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)方面也多半會(huì)力不從心,不可能構(gòu)建消費(fèi)者心中的優(yōu)質(zhì)品牌形象。
不賺的項(xiàng)目,在與時(shí)俱進(jìn)的項(xiàng)目升級(jí)改造方面也會(huì)力不從心,更無(wú)法成為區(qū)域及城市名片,難以保持長(zhǎng)期活力。
一個(gè)看起來(lái)熱鬧,但不賺錢的項(xiàng)目,除非是想做一個(gè)羊毛出在豬身上,讓狗買單的“天真玄幻局”,這種局多半也會(huì)把自己套進(jìn)去的。
上至老板下至執(zhí)行團(tuán)隊(duì)必須讀懂并裝在心中,化作365天運(yùn)營(yíng)管理行動(dòng)指南的簡(jiǎn)單公式
9.1凈利潤(rùn)=收入-成本-稅(三個(gè)變量,還好只是加減法)
9.3收入=租金收入+管理費(fèi)收入+停車收入+多經(jīng)收入(廣告收入、臨時(shí)場(chǎng)租、贊助、補(bǔ)貼……)+NH差收入
9.4成本=人力成本+基礎(chǔ)物業(yè)管理成本+能耗支出+機(jī)電/工程維修維護(hù)+零星工程改造成本+保險(xiǎn)費(fèi)+管理費(fèi)用
9.5稅(主要稅種):房產(chǎn)稅+增值稅+所得稅
特別提示,租金收入和管理費(fèi)收入適用的稅率差異有點(diǎn)大喲,因此在合規(guī)的范圍內(nèi)該怎么操作,你懂的。這或許也是購(gòu)物中心管理費(fèi)(60-100元/㎡/月)貴得離譜的原因之一。
10、 做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的正確理念:90%經(jīng)濟(jì)目標(biāo)+10%情懷&文化理想。
情懷&文化理想不能當(dāng)飯吃,當(dāng)情懷理想占比大了,就會(huì)加大項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“脫軌”的風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目陷入第9條“幽默而冷酷的真相”。
沒(méi)有情懷&文化的項(xiàng)目又缺少靈魂,不太可能在細(xì)分市場(chǎng)上持續(xù)占領(lǐng)消費(fèi)者心智。
11、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的所有成果輸出(呈現(xiàn))都有顯著的滯后效應(yīng),因此凡是正確的方向及事情必須趁早提前做,重復(fù)做,直到突破質(zhì)變的臨界點(diǎn)。
11.1租賃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警常態(tài)化
11.2調(diào)整固話標(biāo)的貨值梳理常態(tài)化
11.3系統(tǒng)性營(yíng)銷推廣計(jì)劃及營(yíng)銷推廣產(chǎn)品化&品牌化&長(zhǎng)期化
11.3 現(xiàn)場(chǎng)管理及場(chǎng)景的塑造
11.4優(yōu)質(zhì)內(nèi)容(品牌)、美麗場(chǎng)景&流量轉(zhuǎn)存量&存量多維變現(xiàn)
12、租賃回款必須嚴(yán)格執(zhí)行合同,若合同執(zhí)行的基礎(chǔ)發(fā)生巨大變化,必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行調(diào)整,不可讓租賃管理游離于合同之外,失去租賃管理執(zhí)行的合同依據(jù) 。
13、租賃糾紛處置以收回商鋪控制權(quán)為第1優(yōu)先級(jí),便于及早重新出租,避免因?yàn)樯啼伈淮_定的空置導(dǎo)致相鄰區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況惡化。
商業(yè)價(jià)值的增強(qiáng)回路:
內(nèi)容豐富(業(yè)態(tài)、租戶夠多、夠好),消費(fèi)吸引力就強(qiáng),客流就旺,固話主動(dòng)權(quán)就更大(有選擇權(quán),有租金定價(jià)權(quán))。
商業(yè)價(jià)值的衰減回路:
內(nèi)容缺失(業(yè)態(tài)、租戶量少,質(zhì)地偏次),消費(fèi)吸引力弱,客流衰減,固話難度加大/被動(dòng),租金定價(jià)權(quán)喪失,租金回款難度加大,經(jīng)營(yíng)管理品質(zhì)無(wú)從談起。
|