Tips：幽默而很冷酷的真相 不賺的項(xiàng)目或賺效率低于平均水平的項(xiàng)目，在維持持續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及為租戶提供高效向上的營(yíng)商平臺(tái)方面多半會(huì)力不從心，租戶的生意大概率會(huì)變壞，租戶的投姿風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大； 不賺的項(xiàng)目，在維系對(duì)消費(fèi)者高品質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)方面也多半會(huì)力不從心，不可能構(gòu)建消費(fèi)者心中的優(yōu)質(zhì)品牌形象。 不賺的項(xiàng)目，在與時(shí)俱進(jìn)的項(xiàng)目升級(jí)改造方面也會(huì)力不從心，更無(wú)法成為區(qū)域及城市名片，難以保持長(zhǎng)期活力。 一個(gè)看起來(lái)熱鬧，但不賺錢的項(xiàng)目，除非是想做一個(gè)羊毛出在豬身上，讓狗買單的“天真玄幻局”，這種局多半也會(huì)把自己套進(jìn)去的。 上至老板下至執(zhí)行團(tuán)隊(duì)必須讀懂并裝在心中，化作365天運(yùn)營(yíng)管理行動(dòng)指南的簡(jiǎn)單公式 9.1凈利潤(rùn)=收入-成本-稅（三個(gè)變量，還好只是加減法） 9.3收入=租金收入+管理費(fèi)收入+停車收入+多經(jīng)收入（廣告收入、臨時(shí)場(chǎng)租、贊助、補(bǔ)貼……）+NH差收入 9.4成本=人力成本+基礎(chǔ)物業(yè)管理成本+能耗支出+機(jī)電/工程維修維護(hù)+零星工程改造成本+保險(xiǎn)費(fèi)+管理費(fèi)用 9.5稅（主要稅種）：房產(chǎn)稅+增值稅+所得稅 特別提示，租金收入和管理費(fèi)收入適用的稅率差異有點(diǎn)大喲，因此在合規(guī)的范圍內(nèi)該怎么操作，你懂的。這或許也是購(gòu)物中心管理費(fèi)（60-100元/㎡/月）貴得離譜的原因之一。
10、 做商業(yè)運(yùn)營(yíng)的正確理念：90%經(jīng)濟(jì)目標(biāo)+10%情懷&文化理想。 情懷&文化理想不能當(dāng)飯吃，當(dāng)情懷理想占比大了，就會(huì)加大項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)“脫軌”的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目陷入第9條“幽默而冷酷的真相”。 沒(méi)有情懷&文化的項(xiàng)目又缺少靈魂，不太可能在細(xì)分市場(chǎng)上持續(xù)占領(lǐng)消費(fèi)者心智。
11、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的所有成果輸出（呈現(xiàn)）都有顯著的滯后效應(yīng)，因此凡是正確的方向及事情必須趁早提前做，重復(fù)做，直到突破質(zhì)變的臨界點(diǎn)。 11.1租賃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警常態(tài)化 11.2調(diào)整固話標(biāo)的貨值梳理常態(tài)化 11.3系統(tǒng)性營(yíng)銷推廣計(jì)劃及營(yíng)銷推廣產(chǎn)品化&品牌化&長(zhǎng)期化 11.3 現(xiàn)場(chǎng)管理及場(chǎng)景的塑造 11.4優(yōu)質(zhì)內(nèi)容（品牌）、美麗場(chǎng)景&流量轉(zhuǎn)存量&存量多維變現(xiàn)
12、租賃回款必須嚴(yán)格執(zhí)行合同，若合同執(zhí)行的基礎(chǔ)發(fā)生巨大變化，必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行調(diào)整，不可讓租賃管理游離于合同之外，失去租賃管理執(zhí)行的合同依據(jù) 。
13、租賃糾紛處置以收回商鋪控制權(quán)為第1優(yōu)先級(jí)，便于及早重新出租，避免因?yàn)樯啼伈淮_定的空置導(dǎo)致相鄰區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況惡化。 商業(yè)價(jià)值的增強(qiáng)回路： 內(nèi)容豐富（業(yè)態(tài)、租戶夠多、夠好），消費(fèi)吸引力就強(qiáng)，客流就旺，固話主動(dòng)權(quán)就更大（有選擇權(quán)，有租金定價(jià)權(quán)）。 商業(yè)價(jià)值的衰減回路： 內(nèi)容缺失（業(yè)態(tài)、租戶量少，質(zhì)地偏次），消費(fèi)吸引力弱，客流衰減，固話難度加大/被動(dòng)，租金定價(jià)權(quán)喪失，租金回款難度加大，經(jīng)營(yíng)管理品質(zhì)無(wú)從談起。 |
